近期一二三线城市房地产市场价格走势分化、政策分化、预期分化，分化成为房地产市场的关键词。

       市场普遍将本轮热点城市房价飙升看作是货币现象。但值得注意的是，货币供应量和利率下降没有导致房价普涨。货币现象只是热点城市房价上涨的表面原因，并无法解释分化局面的形成。我们认为，资金流入一线城市的根本原因在于地区发展不平衡，本轮热点城市的房价上涨是在资金面和资产荒推动下长期地区发展不平衡的一次集中爆发。

       地区发展不平衡的形成是长期以来资源分配不平衡和严格的户籍制度限制共同作用的结果。其中值得注意的是财政体制中隐含的不公平，导致欠发达地区持续补贴发达地区，地区发展不平衡格局固化。

       地区发展不平衡对房地产市场产生深远影响。不能从根本上调节不平衡的局面，限购限贷只有短期抑制性作用；房地产市场实质是割裂的，因城施策的政策组合难以对全国市场进行有力调控。因此，关注区域发展才是房地产最大的基本面。

       总体来看，我国城镇化率较低，房地产市场长期需求强劲。通过资源分配和户籍制度改革，地区发展不平衡的格局也会出现改变，未来将会形成多个核心城市群。随着预期调整，一线城市房地产市场热度将逐渐退却，逐步放开限购限贷，市场分化局结束。

       风险提示：财税体制改革进度不及预期；城市化进程放缓；地区发展差距进一步变大。

（内容来源：国开证券）